Три кита комфортного жилья

Дмитрий Котровский,

партнер девелоперской компании «Химки Групп».

В сфере строительства с 2005 года. С 2012 года — вице-президент, с 2014 года — партнер девелоперской компании «Химки Групп» (в портфеле компании: ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры», «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт»). 

 

Транспортная доступность, развитая инфраструктура, интересные архитектурные решения — начиная новый проект, девелоперы стараются учесть все требования современного человека, чтобы максимально повысить привлекательность объекта. О том, что такое комфортное жилье сегодня, рассказал Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

— Что вы вкладываете в понятие «комфортное жилье»? Насколько важна окружающая инфраструктура?

За последние шесть-восемь лет понятие «комфортное жилье» значительно эволюционировало. Если еще в середине 2000-х годов самым важным для покупателя недвижимости был внутренний комфорт — тот образ жизни, который протекает в приватной обстановке,  ограниченной четырьмя стенами, то за последние годы понятие комфортного жилья стало значительно шире, вышло за пределы периметра частных квартир. То, что внутри — важно, но не менее важны и три внешних составляющих: транспортная доступность, архитектура, инфраструктура. 

Транспортная доступность определяется, прежде всего, локацией, а также политикой и бюджетными возможностями властей по строительству дорог и развязок. Архитектура создается застройщиками в тандеме с архитекторами. Инфраструктура — это категория, которая возникает либо по инициативе и силами властей (муниципальная инфраструктура), либо по инициативе властей и силами девелопера (государственно-частное партнерство), либо — это исключительные случаи — по инициативе и силами девелопера (частные инвестиции). Инфраструктура определяет качество жизни, поэтому она очень важна, особенно в контексте национальной демографической политики. 

Если взрослому работающему человеку важны три-четыре «точки» в системе его координат: дом, работа, магазин, фитнес-клуб, то маленькому растущему человеку за какие-то 12-15 лет нужно успеть узнать и попробовать гораздо больше: ему нужны около десятка таких «точек» от детского сада и школы, до спортивных школ, танцевальных студий, творческих кружков, школ искусств, бассейнов, катков и другого. Когда личность развивается, когда формируются предпочтения и мечты ребенка — его нельзя ограничивать сценарием: школа-дом. Это значит, ограничить разностороннее развитие человека, проглядеть его таланты, не дать им раскрыться! Помните, был такой стишок «Драмкружок, кружок по фото, а мне еще и петь охота!». Так вот, не смотря на иронию, в нем много мудрости — чтобы найти себя, ребенок должен пробоваться в разных сферах.

— Опишите портрет жильца, выбирающего недвижимость с качественной инфраструктурой. Что является самым главным для него в сопутствующем окружении, благоустройстве?

По большому счету, для любого человека, в каком бы ценовом классе он не покупал жилье, важно не только внутренне, но и внешнее, не только частное, но и общественное. Я не стану говорить, что родители, покупая квартиру в панельном микрорайоне, не думают о том, в какую спортивную школу будет ходить их ребенок, есть ли она в районе. Думают, переживают, но не могут себе позволить покупать жилье в тех проектах, где есть качественная и масштабная социальная инфраструктура, либо она находится поблизости. И это становится головной болью семьи — ежедневно нужно отвозить детей в детский сад или школу, обращаться за помощью к родителям, нанимать нянь.

Портрет жильца, покупающего недвижимость в концептуальных жилых комплексах с собственной инфраструктурой тоже нельзя нарисовать тремя красками. Потребуется много оттенков, покупатели разные, но чаще — семейные с детьми. С доходом выше среднего, владельцы собственного бизнеса, наемные топ-менеджеры крупных компаний. Всех их объединяет одно — дальновидность. Приобретая квартиру или дом в локации, где в самом ближайшем будущем будет построена вся спортивно-образовательная инфраструктура, они заведомо решают логистическую проблему, а также на этапе покупки обеспечивают высокое качество жизни для семьи.

— С какими проблемами приходится сталкиваться девелоперу при обеспечении застраиваемого объекта инфраструктурой?

Прежде всего — это высокая стоимость строительства инфраструктуры и отсутствие отлаженных механизмов ГЧП. Сегодня, пока инструменты ГЧП не работают, девелопер вынужден себестоимость инфраструктуры закладывать в стоимость квадратного метра. Стоимость жилого метра в проектах с инфраструктурой может быть выше среднерыночной цены квадратного метра  в той же локации на 30-40%. Инфраструктура делает жилье дороже, но его хорошо покупают, а это значит, что для многих покупателей качество жизни важнее, чем низкая цена.

— 90% жителей ближайшего Подмосковья работает в Москве. С какими инфраструктурными проблемами приходится сталкиваться жителям?

Инфраструктурные проблемы тех, кто работает в Москве, а проживает в области, можно рассматривать в двух плоскостях. Первая — время в пути, транспортная доступность. Это ежедневная маятниковая миграция, которая не только отнимает у людей часы жизни ежедневно, но и нагружает транспортный каркас. Вторая — это гораздо более низкая, чем в Москве обеспеченность социальными объектами. Магазины, кафе, рестораны, салоны красоты приносят прибыль, в отличие от детских садов и школ. Их родители вынуждены искать поблизости — если они есть, уже хорошо. Но даже если они есть, возникает вопрос, как забрать ребенка из школы и детского сада, ведь с работы из Москвы в область за 20 минут не доедешь. Либо искать образовательную инфраструктуры в столице и с детства «прививать» привычку жить в пробках. И то и другое сложно и для детей, и для родителей. Именно закрытые кластеры, в которых под одной крышей объединены образование, спорт, здоровье, интеллектуальное и творческое развитие позволяют детям проводить с пользой целый день, а родителям — спокойно работать и тратить необходимое время на дорогу.

— Как вы оцениваете рынок недвижимости в Москве и Подмосковье с позиции инфраструктуры?

Подмосковье по инфраструктурному развитию догоняет Москву уверенными темпами, а в чем-то имеет все шансы ее обогнать, например, по параметру обеспеченности машиноместами. В соответствии с нормами градостроительного проектирования Московской области в редакции 2014 года, норматив при застройке — одно машиноместо на одну семью. А нормативные показатели обеспеченности жителей социальной инфраструктурой вне зависимости от этажности и типа застройки (городская многоэтажная застройка, квартальная среднеэтажная  застройка, мультиформатные поселки либо коттеджные поселки) таковы: 65 мест в детских садах на 1 тыс. жителей, 135 мест в школах на 1 тыс. жителей. Также в проекте заложена норма, которая предусматривает среднее время пешеходной и транспортной доступности. Норма пешеходной доступности детского сада, школы, поликлиники и магазина первой необходимости не должна превышать 15 минут, а рынка, парка и спортивных сооружений — 20 минут, досуга — не больше 30 минут. Такие нормативы, если они будут соблюдаться в области повсеместно, позволят региону не уступать  столице по уровню обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. При этом природное окружение и экологическая обстановка в Подмосковье в среднем лучше, чем в Москве, поэтому для многих покупателей область становится все более привлекательным при выборе недвижимости. 

Источник: TheEstate.ru

Интересные материалы