Маленькие хитрости: понизят ли банки ипотечную ставку?

Екатерина Чекризова,

Руководитель ипотечной службы "РЕЛАЙТ-недвижимость".

С 1995 года работала экспертом по продаже жилой недвижимости в агентствах "Бест-Недвижимость", "Отделстрой", "Домострой". В сфере ипотечного кредитования начала свою деятельность с 2004 года в качестве специалиста по продаже ипотечных кредитов в ЗАО КБ "Дельтакредит", где в 2006 году стала руководителем группы специалистов. С 2007 по 2013 годы работала на руководящих должностях в ипотечных подразделениях банков ОАО АКБ "Еврофинанс Моснарбанк", АО "Банк Финсервис", ОАО Сбербанк России. Возглавляет ипотечную службу в агентстве недвижимости «РЕЛАЙТ-недвижимость» с октября 2013 года.

После второго понижения ключевой ставки в марте этого года и последующем снижении ипотечных ставок в некоторых банках, весь рынок жилой недвижимости ждал решения ЦБ РФ об уменьшении ключевой ставки на майском заседании. Все ожидали, что ипотечные ставки упадут на уровень ниже 14%. Это психологический потолок ставок, при котором рынок ипотеки хоть как-то начинает жить.

И ключевая ставка 5- мая 2015 года действительно, была установлена на уровне 12,5%. Однако ожидания о массовом уменьшении ипотечных ставок не оправдались. Так Сбербанк вообще не понизил ставки на свои ипотечные продукты, а ВТБ24 решился на понижение на 1% только к 4 июня.
Не секрет, что большинство банков в своих решениях о повышении или понижении ипотечных ставок, введении новых программ кредитования, ориентируются на лидеров рынка - Сбербанк, ВТБ24, Дельтакредит, Газпромбанк. Поэтому, если уж Сбербанк, несмотря на падение ключевой ставки, не понизил ставки по ипотеке, то и другие игроки не торопятся их снижать.

Но привлекать клиентов как-то надо, поэтому появилось множество сообщений об «очередном снижении ставок по ипотеке в банке таком-то». На деле, оказывается, что такое снижение - это просто введение комиссии за понижение ставки, а также другие «маленькие хитрости».

«Маленькие хитрости» банков

За последнее время вышло немало пресс-релизов банков, исходя из которых, можно сделать вывод о том, что сейчас вполне легко можно получить ипотечный кредит по ставке в 13-13,5% годовых, а может быть и ниже. Но истина как обычно кроется в мелочах. А мелочи эти таковы, что в пресс-релизах указывается минимальная ставка, которую может получить, только такой клиент, который одновременно обладает большим количеством качеств, таких как, например, его первоначальный взнос 50 и более процентов, он берет кредит не более чем на 10 (а лучше на 5) лет и т.д. Но такие клиенты - большая редкость.

И вот почему:

1. Даже если у покупателя есть первоначальный взнос более 50% от приобретаемой квартиры, то немногие решатся брать кредит на короткий срок, так как цены на квартиры, по крайней мере, в Московском регионе, высоки. И если кредит будет составлять даже половину от стоимости квартиры, то заемщику все равно придется брать, как минимум, 1,5-2 млн рублей.

К примеру, ежемесячные платежи по кредиту в 2 млн. рублей, полученному на 5 лет по низкой на сегодняшний день ставке 13%, составляют 45 500 рублей. А если эти же 2 млн рублей взять на 15 лет, и банк назначит ставку 15%, то ежемесячно платить придется на 17 500 меньше – 28 000 рублей.
Выглядит эта цифра привлекательнее, чем 45 500, так как у заемщика остается возможность для «маневров»: все не просчитаешь заранее, у каждого может случиться понижение доходов. Если же с доходами будет всё нормально, разницу можно пустить на досрочное погашение.

2. Комиссия за снижение ставки. Это немалая сумма, которая выплачивается единоразово в момент получения кредита. Далеко не у каждого покупателя есть на руках эта лишняя сумма, ведь покупка квартиры, да еще с ипотекой, всегда сопряжена с дополнительными расходами: оплата страховки, расходы по регистрации сделки, аренда ячейки, оплата оценки квартиры, нотариальные сборы, комиссия риэлтора.

Давайте разберем пример и поймем, насколько выгодно оплачивать комиссию за снижение ставки, которую сейчас активно практикуют и рекламируют многие банки. Заемщику нужно 3 млн рублей на 15 лет. Базовая ставка - 15% годовых. Если он хочет получить 13,5% годовых и готов оплатить снижение ставки, ему придется заплатить 4% от суммы кредита (это реальное предложение, которое есть у нескольких банков – 4% за снижение ставки на 1,5%), это 120 тыс. рублей.

А если ставку оставить 15% и на эту сумму увеличить первоначальный взнос, то сумма кредита уменьшится до 2,88 млн. рублей. Если ставка будет ниже, то общая сумма переплаты, действительно, будет существенно меньше. Но, эти расчеты верны только в том случае, если заемщик будет оплачивать кредит весь срок без частичного досрочного погашения. Такая ситуация на практике случается очень редко. По статистике, большинство кредитов выплачиваются за половину срока.

Так что, если учесть в расчетах частичные досрочные платежи, то продемонстрированная выгода от снижения ставки, оплата комиссии за снижение ставки вообще бессмысленна для заемщика. Она выгодна только банку, который сразу получает неплохую комиссию.

Так что же сейчас происходит на рынке ипотеки?

Рынок ипотеки сократился в несколько раз. Господдержка ипотечных кредитов на покупку новостроек немного оживила рынок, но это оживление не перекрыло падения. Причем и с этой программой не всё так просто. Что же касается ипотеки на вторичном рынке недвижимости, то до последнего времени

активность на нем, можно сказать, стремилась к нулю.
К сожалению, некоторые банки после резкого повышения ключевой ставки в декабре 2014 года, так и не начали выдавать ипотеку. Другие банки надолго установили заградительные ставки по ипотеке, некоторые из них только сейчас начинают возвращаться на ипотечный рынок. Но к счастью для рынка ипотечного кредитования осталось большое количество банков, которые продолжают выдавать кредиты. Условия, у них конечно не такие прекрасные как нам бы того хотелось, но нормальные ставки для некоторых категорий заемщиков уже можно найти.
Лучшие условия сегодняшнего рынка ипотеки
Мы будем говорить о стандартных заемщиках, у которых есть не более 20-30% первоначального взноса, ипотеку они хотят взять на 15-20 лет, и не могут заплатить за снижение ставки, но готовы оплачивать комплексную страховку.

Где им выгоднее всего кредитоваться, какие минимальные ставки они могут получить? Для таких клиентов сейчас средние ставки по рынку – 14,7-15%, как ни крути… Подчеркну, что это базовые ставки без комиссий за снижение. Кстати говоря, эти же ставки можно получить в Сбербанке (около 15%) или ВТБ24 (14,95%), что в очередной раз подтверждает факт того, что более мелкие банки ориентируются на лидеров рынка.

Но есть приятные исключения. Например, в банках Абсолютбанк, РосЕвробанк, Банк Финсервис можно получить кредиты по базовым ставкам 13-14% годовых. А если еще воспользоваться возможностью получить скидку по партнерской программе, подавая заявку на кредит через риэлтерскую компанию – партнера банка, то вполне можно рассчитывать на более низкую ставку. Партнерские скидки нам предоставляют банки: Абсолютбанк, Уралсиб, Финсервис, Транскапиталбанк, Банк Открытие, БЖФ.

Прогнозы

Выступая в начале июня на Международном Банковском конгрессе, глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что ипотечное кредитование в России начинает постепенно оживать и восстановится в ближайшие месяцы. Я думаю, что это заявление из разряда «средняя температура по больнице», и с осторожностью разделяю этот оптимизм.

Конечно, по отчетам банков видно, что ипотечные кредиты выдаются, и весьма неплохо, но в реальности ипотечные сделки активно происходят только на первичном рынке, благодаря программе господдержки. На вторичном рынке пока затишье (эту информацию, кстати, подтверждают и ипотечные менеджеры банков в кулуарных беседах, у них сделки на «вторичке» - редкость).

Как долго продлится эта ситуация? Я считаю, что затишье ипотечного кредитования вторичного рынка недвижимости связано одновременно с несколькими факторами:

1. Высокие ставки
2. Покупатели ждут падения цен на жилую недвижимость
3. «Неуверенность в завтрашнем дне»

Скорее всего, в самой ближайшей перспективе мы увидим изменения в первом пункте. Думаю, что на следующем заседании Центробанк снова понизит ключевую ставку на 1-2%. И думаю, что это будет явным сигналом для ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования о необходимом снижении ставок по кредитам. Так что вполне возможно, уже скоро мы увидим, что банки в массовом порядке будут выдавать кредиты по ставкам ниже 14% годовых. Как показывает статистика прошлого кризиса, эта ставка является психологически комфортной для людей, решивших взять ипотечный кредит.
Что же касается второго и третьего пункта, то прогнозы в этой части не совсем входят в рамки моей компетенции. Хотя могу отметить, что цены на жилую недвижимость после взлёта в декабре прошлого года уже значительно просели, и пока ниже опускаться не собираются. Так что не думаю, что летом мы увидим значительное падение цен. По моему мнению, если цены и начнут падать, то только в том случае, если осенью точно так же как и сейчас, покупательский спрос на вторичном рынке недвижимости будет практически нулевой.

 

Источник: TheEstate.ru

Интересные материалы