Почему не падают цены на недвижимость?

Юрий Кочетков,

Журналист.

Начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ». Кандидат физ.-мат. наук, работает в области аналитики, оценки и маркетинга недвижимости с 1996 года. В прошлые годы занимал должности в таких компаниях как ЦАРН, Квартира.Ру, Магистрат (Интеко). С 2012 года является начальником отдела маркетинга ИСК «ФОРТ». Регулярно публикуется в СМИ, выступает на ТВ, радио.

Наши сограждане знают про рынок недвижимости всё. Они уверены, что новостройки никто не покупает и они стоят пустыми, что на рынке затоваривание и падение цен, что разразился страшный кризис и скоро начнутся демонстрации обманутых дольщиков.

И если задать вопрос – а откуда взялась уверенность, что цены падают, то будет немедленно предъявлен график, свидетельствующий о том, что год назад квадратный метр в Москве стоил $5000, а ныне – всего лишь $3500.

Если же поинтересоваться – а почему граждане считаю метр в долларах, то на вас замашут руками. Ну, все же знают, что доллар – основа исчисления столичной недвижимости.

Зато не все знают о том, как застройщики и инвесторы-девелоперы ловко обходятся с парой «доллар-рубль», чтобы решать задачи своего бизнеса, главной из которых является задача избежать обвала реальных цен и паники на рынке.

В экономике у нас опять заштормило. Штука привычная и циклическая. По опыту прошедших десятилетий мы знаем, что за фазой острого кризиса следует рецессия, затем восстановление и, наконец, фаза расширения экономики. А потом на горизонте – новый кризис.

Рынок недвижимости устроен хитро – он успешно использует исчисление в твердой валюте и рублях.

В сам момент кризиса происходит удивительная вещь: потребитель начинает отчаянно экономить валюту и старается уменьшить свои расходы в ней, но при этом спокойно тратит рубли, а в случае паники (как это было в декабре 2014г.) даже старается избавиться от них. Продать что-то за валютную цену становится нереально, а если контракт на аренду заключен в валюте, то его всеми силами пытаются перевести в рубли.

Такое положение вещей заставляет владельцев недвижимости либо снижать валютную цену (что никто не любит), либо применять некий льготный спецкурс (мера временная, по сути).    Однако чаще происходит перевод цен в рубли. На этом первый акт драмы завершается.

Действие второе – этап девальвации национальной валюты. Цены уже перешли в рубли и, что и требовалось доказать, никакого падения не проявили. Рынок остаётся стабилен – ради этого вся процедура «доллар-рубль» и затевается. Более того, за счет ажиотажного сброса рублей цены могут даже вырасти!

Потенциальный покупатель в этот момент водит носом, однако никакого кризиса на рынке недвижимости он воочию не наблюдает. Если он догадался ещё до момента экономического кризиса перейти в валюту, то он вообще становится королём рынка. Но таких умных, что стелют соломку до, а не после, всё-таки немного.

Третье действие – это этап восстановления (стабилизации) экономики. Цены на рынке рублёвые, и, если нет второй волны кризиса, они стабильны на протяжении всего этапа. Далее идёт фаза расширения экономики. Особо останавливаться на ней не будем, скажем только, что в ней происходит частичный переход цен обратно в валюту, либо запуск новых проектов, цены в которых вновь будут исчисляться в твердой валюте. На этом полный цикл завершится.

Что здесь важно понимать?

Во-первых, так рынку удаётся скрыть от наблюдателей сам момент падения цен. Он заретуширован переходом «доллар-рубль» и последующей/параллельной девальвацией.

Во-вторых, относительное падение цен всё-таки имеет место. Об этом вам расскажет любой инвестор, который имел валюту на руках перед покупкой объекта недвижимости. Более того, даже чисто рублевая недвижимость показывает отрицательную доходность по сравнению с операцией «перевёл в доллары, положил на депозит».

В-третьих, описанный механизм в глобальном масштабе позволяет распределить риски бизнеса по всем слоям. На самом деле здесь теряют доходность и рублёвые девелоперские проекты за счёт того, что у них неизбежно вырастет рублёвая себестоимость, теряет доходность и арендный бизнес. Свои потери несёт и обычный потребитель, доходы которого также снижаются в фазах «кризис-рецессия». Однако этот механизм позволяет избежать финансового краха арендаторов, банкротства девелоперов в результате паники, и падения залоговой стоимости недвижимости на балансах банков (в рублях, конечно).

Осталось перечислить сегменты недвижимости с играми «доллар-рубль». Это элитная жилая недвижимость, арендный бизнес квартир для иностранцев, коммерческая недвижимость классов «А» и «В».

Источник: TheEstate.ru

Интересные материалы