Насколько полезны квартирные инвесторы для девелопера?

Юрий Кочетков,

Журналист.

Начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ». Кандидат физ.-мат. наук, работает в области аналитики, оценки и маркетинга недвижимости с 1996 года. В прошлые годы занимал должности в таких компаниях как ЦАРН, Квартира.Ру, Магистрат (Интеко). С 2012 года является начальником отдела маркетинга ИСК «ФОРТ». Регулярно публикуется в СМИ, выступает на ТВ, радио.

Вроде, вопрос не сложный – кто же откажется от денег, которые тебе принесут в самом начале стройки? Однако не всё так просто... Польза от профессиональных квартирных инвесторов - это, скорее, иллюзия.

Опытный агент-продажник чётко делит покупателя новостроек раннего этапа на три категории – этот купил для себя, чтобы жить, этот купил под подрастающих детей или аренды, а этот купил, чтобы перепродать.

В принципе, две последние категории – это и есть квартирные инвесторы. Только те, кто купил под детей или для сдачи в аренду выйдут в лучшем случае в ноль, но тот, кто собрался перепродавать, в случае удачи выйдет с приличной выгодой. Спросите – с какой? По-разному... Бывает, что и 100-150% годовых.

Но мы знаем - деньги из воздуха не возникают,  так из чьего кармана берутся такие сверхдоходы? По здравому размышлению – из кармана девелопера. Всё дело в том, что для удачной, прибыльной инвестиции изначальная цена квартиры должна быть сильно занижена. Иначе – никак.

Анализ роста цен новостроек на длительных периодах (3-5 лет и более) показывает, что квартиры в своей массе в цене растут примерно на уровень инфляции. То есть, реальная доходность нулевая (поэтому мы и говорим, что покупатели квартир для детей в лучшем случае просто сохраняют деньги). Какой-то наигрыш возникает, если: а) выставляются сверхнизкие цены на старте строительства и б) идёт демпинг вследствие плачевного состояния документов на стройку или судов по объекту. То есть, размер этого наигрыша инвестора – просто размер капитализации рисков. Прошли удачно суды, оформили в итоге все документы, не обратилась стройка в долгострой – квартирный инвестор с гордостью фиксирует свою сверхприбыль.

Теперь посмотрим с точки зрения девелопера. Он продаёт задёшево квартиры, которые смог бы продать после решения всех проблем по нормальным рыночным ценам. Упущенная прибыль в чистом виде. Но какая у него альтернатива? По сути, кредитоваться под грабительский процент в коммерческих банках = откладывать потери денег на поздний срок. Да, можно пойти на поводу у банков с риском потерять объект в случае неблагоприятного развития ситуации. Но можно сыграть в «орлянку» с квартирными инвесторами. А они объект у вас не отнимут, предпочтя в случае проблем выйти из проекта с фиксируемым убытком.

Однако в любом случае эти купленные квартиры выйдут вам боком, так как они будут выставляться на продажу (для фиксирования прибыли) параллельно с основным вашим объёмом квартир. Хуже того, ценник на них будет чуть-чуть более благоприятный, чем у вас. И ждать, пока вы расправитесь со своим объёмом квартир, инвесторы не будут – они начнут массово проявляться при первых же признаках падения спроса.

В идеальном для проекта случае – вы просто поделились с инвесторами прибылью за то, что они взяли на себя риски, которые не сбылись. Если всё пошло наперекосяк, то вы получили усугубление ваших проблем за счёт выбрасываемых со скидками инвестиционных квартир.

Все эти описываемые моменты девелоперы прекрасно понимают. И поэтому зачастую мы видим попытки ограничить участие квартирных инвесторов в продажах. К примеру, запрет на переуступку до оформления собственности (переуступка прав – форма продажи новостроек физическим лицами). Или грабительский процент за оформление этой переуступки. Однако подобные экзекуции бьют и по обычным покупателям, которые всё равно в уме держат возможность продать квартиру в недостроенном доме в случае материальных проблем в семье.

Кто-то мирится с таким положением дел и, более того, активно формирует пулы квартирных инвесторов (wish-list) ещё до старта продаж, а также устраивая смс-оповещения в случаях благоприятного момента для инвестирования.

Оценки доли квартирных инвесторов в девелоперских проектах сильно разняться. Всё зависит от ценовой политики застройщика. И, хуже того, в чистом виде выделить квартирного инвестора во многих случаях не получается. Однако нормой считается присутствие в проекте примерно 10-15% «инвестиционных покупок» из общего числа квартир.

Источник: TheEstate.ru

Интересные материалы