Header 600 600

Почему москвичи выбирают недвижимость в Подмосковье?

Мария Литинецкая,

генеральный директор компании "Метриум Групп".

Окончила Институт бизнеса и делового администрирования Академии народного хозяйства и экономический факультет МГУ. 2001—2002 занимала должность исследователя в маркетинговом департаменте компании General Electric lighting. С 2002 прошла путь от брокера отдела аренды до исполнительного директора компании Blackwood. В январе 2010 назначена генеральным директором компании «Миэль-новостройки». В 2012 году создала компанию "Метриум Групп".

Москвичи приобретают в два раза больше недвижимости на первичном рынке Подмосковья, чем жители Московской области или приезжие из различных регионов России. В некоторых проектах доля покупателей из столицы доходит до 70%. Аналитики компании «Метриум Групп» разобрались в причинах этой тенденции.

По данным пресс-службы губернатора Подмосковья, москвичи покупают 40-50% жилой недвижимости, строящейся в Московской области. Остальной объем сделок приходится на местных жителей, а также приезжих из разных городов России и стран СНГ, доли которых распределяются в равных пропорциях.

Однако в некоторых подмосковных проектах доля покупателей из столицы значительно превышает эти показатели. Так, в ЖК «Новый Зеленоград», строящемся в Солнечногорском районе Подмосковья, за период с января по июнь 2017 года 69% сделок было заключено с москвичамиЗа год доля таких клиентов увеличилась на 14%.

Аналогичные цифры называют и другие девелоперы, работающие в Подмосковье. Например, в подмосковном жилом квартале «Отрада» на долю москвичей приходится более 70% покупателей. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 причин, способствующих усилению этого тренда.

1. Цена

По итогам 1 полугодия 2017 года средневзвешенная цена квадратного метра за жилье комфорт-класса на первичном рынке ближнего Подмосковья (до 30 км от МКАД) составила 80 тыс. рублей. В столичных новостройках массового сегмента средняя цена за «квадрат» в тот же период была почти в два раза выше – 148,3 тыс. рублей.   

Стоимость самых востребованных у покупателей ЖК «Новый Зеленоград» двухкомнатных квартир, находится в диапазоне 3,9-5,2 млн рублей. В Москве средняя цена «двушки» по итогам 1 полугодия 2017 года составляла 9,07 млн рублей. Купить двухкомнатное жилье с минимальной стоимостью от 4,5 до 6 млн рублей можно было только в 5 из 66 или в 7,6% столичных проектов массового сегмента, а с минимальной стоимостью от 6 млн до 8 млн рублей – в 25 из 66 или 37,9% проектов. Еще в 19 или 28,8% жилых комплексов минимальный бюджет, необходимый для покупки двухкомнатной квартиры, составлял от 8 млн до 10 млн. А в каждом четвертом столичном проекте массового сегмента минимальная стоимость «двушки» на первичном рынке была более 10 млн рублей. Таким образом, располагая бюджетом, необходимым для покупки двухкомнатного жилья в половине новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы, в Подмосковье можно купить две аналогичные квартиры.   

2. Качество проектов

Несколько лет назад некоторые девелоперы выбрали перспективную стратегию развития бизнеса, позволяющую привлечь внимание покупателей в условиях высокой конкуренции, и стали выводить на рынок проекты «на класс выше». На рынке подмосковной жилой недвижимости основоположником этого тренда стала компания IKON Development, девелопер ЖК «Новый Зеленоград». Евгений Акимова, генеральный директор компании, отмечает, что большинство покупателей в настоящее время приобретают недвижимость для собственного проживания. Поэтому предпочтение отдается тем жилым комплексам, где концепция продумана до мелочей и уровень проекта значительно выше, чем у конкурентов, работающих в том же ценовом сегменте. По ее словам, среди покупателей квартир в ЖК «Новый Зеленоград» есть немало дольщиков новых столичных ЖК, которые разочаровались в своем выборе, хотят продать уже купленные квартиры и поменять их на жилье в более качественном подмосковном проекте.

Уровень цен в столичных проектах массового сегмента, обладающих характеристиками новостроек бизнес-класса, как правило, превышает среднерыночные показатели на 10-20%. Для покупателей с ограниченным бюджетом разница в несколько миллионов между стоимостью подмосковного и столичного жилья, сопоставимого по качеству, оказывается критичной. Поэтому они выбирают недвижимость в лучших ЖК Подмосковья.   

3. Транспортная доступность

Существует стереотип, что продолжительность поездки из столицы до жилых комплексов, расположенных в Подмосковье, занимает 2-3 часа. На самом деле, многие жители подмосковных новостроек ежедневно могут тратить на дорогу до работы в Москву и обратно меньше времени, чем те, кто проживают в отдаленных столичных спальных районах. Например, от ЖК «Новый Зеленоград» до центра столицы можно доехать на машине по трем трассам, автобусе и скоростной электричке «Ласточка», или автобусе и метро. При выборе любого из этих вариантов, общее время в пути от дома до центра Москвы составляет 40 минут – 1 час.   

Преимущественным положением с точки зрения транспортной доступности обладают подмосковные новостройки, находящиеся в пределах 20 км от МКАД около скоростных трасс и в городах-спутниках, примыкающих к Москве – Зеленограде, Реутове, Химках, Красногорске, Одинцово и Мытищах. Кроме того, в Подмосковье есть целый ряд проектов, рядом с которыми есть действующие или строящиеся станции метро, а также пригородные железнодорожные станции.  

4. Портрет покупателей

Примерно каждый десятый покупатель жилья в Подмосковье приобретает ее для взрослых детей, а еще 5-7% – для своих родителей. При этом во многих случаях покупка москвичами квартиры в подмосковной новостройке не связана с продажей имеющейся в их собственности столичной недвижимости. Для этих категорий покупателей не существует проблемы «московской прописки», дающей возможность получать более высокую пенсию и различные пособия по социальным программам, а также обслуживаться в московских поликлиниках и больницах. Взрослые дети могут жить в Подмосковье, но быть по-прежнему прописанными у родителей, живущих в Москве. Точно также пожилые родители, переезжающие в область, могут быть зарегистрированными в квартире детей и сохранять все те привилегии, которые дает московская прописка.   

Кроме того, за последний год увеличилась доля молодых людей, выбирающих недвижимость в Подмосковье в качестве первого собственного жилья. На таких покупателей, в возрасте от 25 до 30 лет, приходится примерно четверть всех сделок. При выборе недвижимости многие молодые люди изначально не рассматривают квартиры в Московской области, как жилье «на всю жизнь». Они готовы к переменам и строят планы по переезду в столицу через несколько лет.  

5. Экология
Более трети покупателей жилья на первичном рынке Подмосковья приходится на семьи с маленькими детьми. Еще 32% – это семейные пары с детьми школьного возраста. Таким образом, совокупная доля семей с детьми среди тех, кто выбирает подмосковную недвижимость, составляет почти 70%. Помимо насыщенной инфраструктуры, для этой категории покупателей очень важна благоприятная экологическая обстановка в районе расположения жилого комплекса. Среди территорий с наилучшей экологией, ближе всего от Москвы находятся 5 районов Московской области: Истринский, Одинцовский, Солнечногорский, Дмитровский и и Наро-Фоминский районы.   

В Москве соседством с крупными лесопарками могут похвастаться примерно треть новостроек массового сегмента, представленных на первичном рынке. При этом во многих районах столицы уровень загрязненности воздуха в десятки раз превосходит показатели благополучных с точки зрения экологии мест Подмосковья. Поэтому если жилой комплекс расположен в одном из самых чистых районов Московской области, его привлекательность для столичных покупателей вырастает в разы.  

На подмосковном рынке новостроек наблюдаются две разнонаправленные тенденции. Благодаря снижению стоимости «входного билета» в столичных жилых комплексах, часть платежеспособного спроса «мигрирует» из Московской области в столицу. В 2014-2015 годах на долю Подмосковья приходилось 83% зарегистрированных ДДУ, а на столицу – 17%. По итогам прошлого года эта пропорция выглядела иначе: 72% и 28% соответственно. Вместе с тем, в структуре спроса во многих подмосковных проектах растет доля москвичей. Сокращение реальных доходов привело к тому, что в последнее время увеличилась доля покупателей недорогой недвижимости, которые при выборе жилья руководствуются исключительно рациональными мотивами. Если подмосковный ЖК не уступает по качеству инфраструктуры, транспортной доступности и планировкам квартир столичным новостройкам, но недвижимость в нем стоит в 2-2,5 раза дешевле, то многие покупатели, ограниченные в средствах, делают выбор в его пользу.  

 

Источник: TheEstate.ru

Интересные материалы